住宅庫存量9月再創新高。上海易居房地產研究院監測數據顯示，全國20個大城市9月末庫存環比（比上月）增長6%。與此同時，房企拿地熱情日漸高漲。
—線房企紛紛出手土地市場 去庫存仍需時間
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業內人士分析指出，目前的庫存逆增係“金九銀十”房企推盤增加所致，並非滯銷。而拿地的複蘇則表明房企資金麵得到緩解，對後市存有樂觀預期。但受需求放緩和調控政策從緊影響，預計四季度房地產活躍度有限，市場將由慣性上漲轉為盤整震蕩。
一二線城市庫存逆增
上海易居房地產研究院的監測數據顯示，截至2012年9月，全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量為8465萬平方米，同比（比上年同期）增長23%，環比增長6%。專家指出，一二線城市改變了自2011年12月以來的下跌趨勢，出現庫存逆增現象。
與此同時，土地市場的熱度卻在升溫。鏈家地產研究數據表明，今年1－9月份，保利地產、碧桂園、富力地產、恒大地產、華潤置地、金地集團、龍湖地產、世茂房地產、萬科地產、中海地產10家一線房企的拿地金額已達到931億元。
“一般來說，房企拿地和庫存增多現象相悖，幾乎不可能同時出現。”中原地產市場研究部總監張大偉說。
鏈家地產市場研究部研究員張絮指出，一方麵，雖然市場溢價率有所走高，但多為優質地塊，整體並沒有出現過熱的情況。另一方麵，資金麵及銷售較好的大型房企補倉跡象明顯，而小房企則依舊以去庫存為主，拿地參與度並不高。“從銷售回款以及融資能力來看，實力房企都更勝一籌。尤其對於一線城市，地價水平較高，中小房企生存空間有限。”
“實力房企的戰略考慮”
事實上，房企拿地是一種補庫存的正常行為，在一定程度上彌補了未來的供應缺口。而土地市場的活躍與否，也被認為是觀察樓市冷熱的一個窗口。
“拿地需求旺盛傳遞出兩個信號，一是庫存減少，二是後市被看好。”張大偉說。
不少專家都表示，拿地複蘇表明上半年房地產企業的“去庫存化”取得了成效。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，前三季度，以中端剛需為主的樓盤銷售量不錯，很大程度上緩解了企業的資金麵。而企業拿地也表明了有實力的房企為了擴大市場占有率，已在進行下一步戰略考慮。（編注：據研究機構龍洲經訊估計，中國2.3億城市家庭中，約有5000萬個家庭的住房低於正常標準，這些住房往往缺乏供一家獨用的衛生間和廚房。龍洲經訊說，在2030年之前中國每年還需要建設1000萬套住房。另據搜房統計，中國城市的人均住房麵積約為30平方米，而一些地方政府的目標是，到2015年時本地的人均住房麵積要達到約40平方米。）
值得注意的是，在拿地“盛宴”中，品牌房企表現搶眼，這也標誌著，大型企業憑借雄厚的資金實力和較高的品牌溢價效應，麵對市場波動表現出較強的適應能力，而中小房企的經營狀況和資金情況則麵臨考驗，房企之間的分化進一步加劇。
同時，業內人士也指出，拿地熱的背後預示著庫存逆增隻是一種暫時性的現象。“目前的庫存量增長主要是近期市場去化率減弱，‘金九銀十’房企推盤增加的結果，並不意味著滯銷。”張絮告訴記者。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍則提到，庫存逆增與9月份市場預期差距太大有關。“房企為了能趕上這一傳統銷售旺季，加大了推盤量。而購房者受樓市持續調控的影響，看而不買，持續觀望，造成了交易量相對疲軟。”
事實上，進入10月以來，這一現象已得到改善。
上海易居房地產研究院監測數據顯示，截至10月16日，全國20個大城市的庫存量為8420萬平方米，相比9月末的水平，下降了1%，有13個城市庫存量出現不同程度的下降。
“四季度樓市趨活躍”
專家預計，三季度的房地產市場，在樓市持續調控與市場參與者的博弈中過去，四季度整體樓市量價將維持相對穩定的水平。
“10月份的市場受到9月份成交慣性的影響有所波動，但隨著需求增速逐漸放緩，政策及信貸環境趨於穩定，新盤的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整體市場將逐漸呈現不溫不火的局麵。”張絮說。
楊紅旭也認為，盡管四季度樓市活躍度會有所增加，但不會創年內新高。“成交量將保持高位盤整和震蕩，而從6月開始止跌反彈的價格，在四季度的漲幅將維持盤整格局。”
對於未來房企的主要任務，楊紅旭稱，目前樓市還沒有到完全樂觀的時候。大多數中小型房企還是應該以跑量為主，應該促銷，以價換量。
專家同時提醒，業績表現不同的房企，應該采取不同的策略。庫存積壓比較嚴重的企業，應當盡早消化手中的庫存，而之前去庫存效果較好的房企應當合理配置企業資源，避免讓自己陷於“庫存逆增”的困境。
