過去兩個月以來，信托和股權私募資金成就了中小地產商的土地盛宴，但他們的好胃口能持續多久是一個疑問。
中國房地產數據研究院執行院長陳晟說，以往房地產信托、私募資金很大一部分是來源於銀行的表外資產，而當國家增大對“影子銀行”的治理力度，上述資金勢必將開始流回銀行體係內。那些借信托和私募資金高價拿地的公司，未來能夠籌措多少資金用於房地產項目開發存在疑問。
蘭德谘詢公司總裁宋延慶更進一步指出，早在幾個月前流動性收緊的信號已經慢慢釋放，但是房企沒有引起足夠的重視，依然在瘋狂拿地。可以預料的是，下半年地產商的資金開始收緊，土地市場麵臨退燒的趨勢。
流動性寬鬆造就土地市場繁榮
繼去年下半年土地價格不斷攀新高之後，今年上半年全國土地價格上漲趨勢依舊明顯。克而瑞的最新研究報告稱，典型企業土地成交總價243.48億元，環比提升12%，同比增長249%；平均樓板價3302元/平方米，環比增長65%，同比增長122%。
流動性的放鬆，無疑是造成土地價格大幅上漲的原因。中國指數研究院5月發布的 《中國房地產上市公司融資狀況分析》報告顯示，2013年上半年共27家上市房企發債融資759億元，已超2012全年25%。
獲取大量融資的並不隻有上市公司。黃金灣投資集團董事長申威在其2013年的致詞中直截了當地指出：“無論是房地產政策繼續從嚴還是鬆動，我們明顯地感覺到資金層麵已經有了鬆動，銀根正在放鬆，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢複審批。”
據用益信托工作室不完全統計，5月房地產領域共成立58款產品，募集資金166.2億元，占總成立規模的32.46%，比上個月大增9.56個百分點。
億翰智庫董事長陳嘯天說，目前地產商的募資通常有兩種方式：一種是先募集資金，然後再拿項目；一種是先拿項目，再募集資金。而在過去的幾個月間，前一種方式無疑更為主流。
記者調查發現，很多地產信托往往從推介到正式成立隻有幾天時間，開發商普遍感覺不到太大缺錢的壓力。
流動性收緊將帶來“退燒”
實際上，貨幣資金收緊的信號已經顯現。宋延慶說，其實北京的預售款加強監管，以及提高預售門檻，就是對於銀根收緊的一個信號。
此外，上海從5月份開始，就放緩了公積金貸款發放的節奏。也有地產商說，3個月前就已經審批獲得的開發貸，到現在都沒有放下來。
有開發商表示，銀行的開發貸款和按揭貸款往往要占到公司運用資金比重的四到五成。如果銀根真的收緊，公司的財務壓力馬上體現，即使房子賣得再好，如果按揭貸款不能準時流入也是枉然。
在這樣的背景下，那些更多依靠私募和信托融資高價拿地的中小企業前景讓人擔憂。陳晟說，監管部門目前正下大決心，要讓銀行的表外資產回到表內。這一做法，對中小地產公司的拿地資金影響很大。
宋延慶說，不隻這些依靠私募和信托融資的中小地產公司，即使像萬科這樣的地產巨頭，未來也會因為流動性收緊而感受到資金壓力，因此土地市場的退燒也許將是不久後就將發生的事。
