“建了半拉子沒錢了，停了好長時間了。”9月11日，由唐山海港開發區通往唐山灣國際旅遊島的出租車上，齊師傅指著爛尾的三貝明珠碼頭工程說。
“不止是旅遊項目，地產項目也都停了，港口（京唐港，唐山海港經濟開發區所在地）的房子都沒人買，誰還跑這麽老遠買房子呢？”作為土生土長的當地人，他見證了唐山灣國際旅遊島4年來由盛轉衰的曆程。
總投資2000億元，截至2012年底已經投入超過900億元，耗資龐大的唐山灣國際旅遊島如今卻被外界和國內眾多同樣發軔於2009年的“鬼城”相提並論。唐山灣國際旅遊島建設的第四個年頭，眾多項目陷入停滯狀態，為這個被當地政府寄予厚望的旅遊重點開發區蒙上一層陰影。
記者在當地調查發現，唐山灣國際旅遊島建設麵臨著重重矛盾。數以千億計的投入和當地政府拮據的財政狀況難以匹配；多方籌措的資金投入難以見到回報，以致負債過重，後期難以為繼；早期鋪攤過大，地產項目銷售無望，眾多開發商萌生退意；港口重工業汙染與旅遊業嚴重衝突；甚至在征地和占地補償上也有眾多違規違法嫌疑，並與當地居民多有糾紛。
唐山灣國際旅遊島正在體會著當初激進行為引發的創痛，這種創痛何時結束，如何醫治，仍是個巨大問號。唐山灣國際旅遊島管委會（下稱“管委會”）及其下屬的唐山灣國際旅遊島投資有限公司都拒絕了本報的采訪，但對於這個寥落孤島的未來，他們必須尋找到最終的答案。
大手筆下的停工尷尬
位於唐山市東南部樂亭縣境內的唐山灣國際旅遊島，其建設根植於河北省建設沿海經濟隆起帶規劃之上，由菩提島、月島和祥雲島三個島嶼及北側陸域構成，總規劃麵積100 平方公裏。2009年6月，唐山灣國際旅遊島開發建設指揮部成立，確立了包括民俗文化、遊艇別墅、養生養老、溫泉、高爾夫等九大國際品牌的發展目標。
盲目攤大餅、簡單追求大而全的發展思路，造成旅遊產業同質化傾向日趨嚴重，對生態環境的破壞、對旅遊資源的過度開發、房地產比重遠遠大於旅遊本身等諸多問題越發凸顯。唐山灣國際旅遊島深陷爛尾僵局。
2011年7月，在原有項目指揮部的基礎上，唐山灣國際旅遊島管委會成立，接受唐山市和樂亭新區雙重領導，不過這些行政區域劃分目前僅限於河北省之內，並未經過國家相關部門批準。
唐山灣國際旅遊島項目成為當地政府近年來的最大手筆。公開資料顯示，2012 年實施的項目總投資923.68億元，其中，擬建項目15個，總投資約710億元，2012年計劃完成9.80億元；新建項目31個，總投資約159.34億元，2012年計劃完成36.37億元；續建項目25個，總投資約54.34億元。
然而重金播種的是龍種，收獲的卻是跳蚤。中國房地產報記者在當地了解到，在唐山灣國際旅遊島數十個項目中，除了少數項目還在緩慢進展中，大多數均陷入停滯狀態。這些投資動輒上億元的項目有的施工進行一部分後停工，有的在圈地完成後就沒有了下文，還有一部分則湮沒在荒草之中，甚至連項目具體位置也難以尋覓。
祥雲島、菩提島和月島都擁有各自風情迥異的主題旅遊項目，但目前除了建成一些木屋度假別墅和濱海浴場外，大部分土地都處於沉睡狀態。
唐山灣國際旅遊島投資有限公司（下稱“旅遊島投資公司”）是管委會下屬的國有開發公司，主要負責旅遊島基礎設施、商業配套和房地產等項目開發。進入2013年，由於資金匱乏，該公司開發的數個項目均處於停工狀態。
三貝明珠碼頭廣場項目是旅遊島投資公司的BT項目，總投資2.75億元，主要建設遊艇碼頭及廣場等相關配套設施。目前主體工程已經完成“兩貝”，除了部分零零星星的施工外，整個項目基本處於停工狀態。“沒錢了，停了很長時間了。”一位附近的工人說。
在三貝明珠碼頭不遠處，海景嘉苑住宅小區項目也處於停工狀態。這個同樣由旅遊島投資公司開發的項目，整個工地雖然吊塔林立，但工人卻寥寥無幾，隻有幾台挖掘機在平整附近的場地。
攤大餅的資金泥淖
截至2012年底，唐山灣國際旅遊島共開工71個項目，總投資額達923.68億元，整個旅遊島預計總投資是2000億元，然而2012年整個唐山市財政收入隻有622.6億元，除去上繳及各項必須開支外所剩無幾，根本不足以撬動如此龐大的投資。
資金匱乏一直是唐山國際旅遊島所麵臨的主要問題。據管委會一名工作人員稱，管委會成立後，唐山灣國際旅遊島由樂亭縣劃歸唐山市直接管轄，唐山市城建投資公司與管委會合作成立旅遊島投資公司，“但當時我們手裏沒有一分錢，連成立投資公司的300萬元資金都是從私人企業借來的”。
為了籌集建設資金，管委會可謂是殫精竭慮，除了在建設項目過程中普遍采取BT模式外，還通過借債、貸款、發行債券、成立基金等多個渠道進行融資。
管委會及投資公司在成立2年多的時間裏，先後從北京銀行貸款6.5億元，從唐山銀行融資3億元；2011年以來又先後同天津諾鼎基金、天津貝弗利基金、美國運通基金、泉州商會基金等4家基金公司達成了合作發行近100億元基金的協議；2011年7月20日，在天津注冊成立了“碧海藍灣”股權投資基金，發行4.8億元私募基金。
此外，唐山灣國際旅遊島旅遊開發有限公司還發行了10億元的公司債券；2012年，向深圳國開金融租賃公司借款6億元，從國家開發銀行貸款37億元。正是這些融資，支撐了旅遊島的建設。
然而，借債之舉或許可解一時燃眉之急，卻絕非長久之計。在已投資項目短期內回報無望的情況下，不僅令眾多投資者和開發商紛紛敲起退堂鼓，也在整個唐山市的資產負債表外埋下暗雷。“錢，是令我們頭疼的首要問題。”上述管委會工作人員稱。
2013年5月31日，王玉國接替薛樹濱出任唐山灣國際旅遊島黨工委書記、管委會主任，上一任留給他的是一副“重擔”。在最近一次內部會議上，王玉國坦承，“由於前期投入攤子鋪得過大，致使資金短缺，負債過重，大部分在建項目陷入停滯或半停滯狀態”。
據齊師傅介紹，旅遊島建設占用了部分漁民的魚塘及稻田等資源，但由於管委會資金缺乏，“協議都簽了，但是政府沒錢補償，引發很大衝突，最近兩年經常有上訪的”。
“現在我們內部對旅遊島發展也沒什麽信心，開發商投資都是追求回報的，指望房地產銷售回收資金，然後才有錢投入其他項目，現在整個港口總共隻有3萬多人，但沒賣出去的房子遠遠超出這個規模。這裏一到晚上一片黑燈瞎火，大部分樓盤都空著，開發商心裏明白建好了也賣不出去，索性就停了下來。”上述管委會工作人員說。
坐地生財與規劃矛盾
在唐山灣國際旅遊島上，“坐地生財”的案例並不鮮見。唐山新戴河旅遊開發有限公司早在2001年就以0.5元/平方米的價格，取得了祥雲島12平方公裏的土地開發權，但實際上卻基本沒有開發，而是不斷將這些土地分賣給其他公司。如今這片土地價格已經達到每畝5萬元，價格十多年上漲了將近150倍。
值得注意的是，該公司的主要股東為北京山海樹集團，其法人代表劉如銀擔任過唐山市財政局副局長、唐山市海港開發區管委會副主任之職，後下海經商。由於該公司長時間擁有祥雲島的開發權而不開發，管委會及樂亭縣政府曾數次醞釀收回土地的開發權，但均告未果。
當地人士指出，這種情況或多或少製約了當地旅遊項目的開發進度，也給本來就吃緊的地方政府土地收入造成極大損失。
此外，由於規劃問題，緊鄰旅遊島的唐山海港經濟開發區內大多為鋼鐵、焦化等汙染嚴重的企業，唐山德龍鋼鐵廠區就緊鄰旅遊島鷺鷥林公園，距離三島旅遊碼頭也隻有兩三公裏，這對於以旅遊立足的唐山灣國際旅遊島無疑是一種隱患。
據上述管委會工作人員介紹，德龍鋼鐵廠所在地是祥雲島水庫，一直以來是鷺鷥的棲息地，但德龍鋼鐵廠的汙染使得這一地區的生態遭到極度破壞，“德龍鋼鐵是因為汙染嚴重不斷遭到投訴後才搬遷到這裏，政府方麵一直醞釀再次搬遷，但是出不起50多億元的搬遷費，雙方一直在僵持”。
上述管委會工作人員認為，發展旅遊產業不僅要有合理的規劃，還要有可持續性，“以前要利用港口優勢發展工業，引進一大批鋼鐵、焦化、化工等汙染企業，現在又要發展旅遊，開始轟轟烈烈的大幹快上，汙染企業和旅遊業是相互矛盾的，怎麽解決？關了企業？人家投資幾十億元建的企業，說關就能關了？但是不關的話，對旅遊肯定有影響，這種複雜的問題很多，也難以解決。”
對於旅遊島發展狀況及目前所麵臨的種種困境等相關問題，唐山灣國際旅遊島管委會秘書科負責新聞媒體的工作人員拒絕了中國房地產報的采訪要求，旅遊島投資公司同樣拒絕回答。
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎表示，一些地方政府喜歡在項目上進行大手筆的規劃，在造福百姓的幌子下，進行一些缺乏嚴格論證的新城建設。由於城市內在的產業發育嚴重不足、人口集中度明顯不夠，最終無以為繼，淪為“鬼城”。不少項目在建設過程中，資源配置過度扭曲，埋下了地方債務隱患，威脅到金融安全，已經到了不可不治的地步。
旅遊支點何在
唐山灣國際旅遊島是地方政府大規模推動旅遊城市建設的縮影。從國家把文化旅遊產業上升至主要發展項目後，全國各地均在“十二五”期間製訂了本地區的發展規劃，尤其是一些傳統資源較為匱乏、旅遊資源較為豐富的地區，把旅遊產業列入了該地區的優先發展產業序列，一時間全國旅遊項目遍地開花。
國家旅遊局綜合協調司司長張堅鍾曾表示，旅遊地產正在成為從其他行業撤出的遊資的新“樂園”。在中央房地產調控的壓力下，諸多地產商進入旅遊行業。據不完全統計，目前全國各地85個市、縣（區）共實施了2259個旅遊地產項目，共吸引全國1/3的地產商涉足其中，投資總額達萬億元。
然而，旅遊地產大躍進所導致的後果也開始引發人們的思考，盲目攤大餅、簡單追究大而全的發展思路，造成旅遊產業同質化傾向日趨嚴重，對生態環境的破壞、對旅遊資源的過度開發、房地產比重遠遠大於旅遊本身等諸多問題越發凸顯。
目前中國旅遊地產已出現泡沫危機，諸多地區麵臨有樓無市的尷尬，除了唐山灣旅遊度假島外，中國房地產報記者在黑龍江省伊春市、河北省承德市、湖南張家界市等多個旅遊城市采訪時均發現，上述問題十分普遍。
中投顧問產業研究部經理郭凡禮指出，開發商對旅遊地產項目風險並非沒有感知，而是希望通過銷售地產項目直接將風險轉嫁於消費者身上，待自己的地產項目獲得足夠盈利後就立刻離場。
中國休閑旅遊產業研究中心副主任孫小榮指出，發展旅遊業必須要與當地產業布局、經濟發展水平、人口資源相適應，“旅遊項目前期開發需要大量資金投入，如果當地經濟發展水平一般，根本無力承擔龐大的開發費用；從產業結構上講，有旅遊項目，那就不能要汙染嚴重的工業企業。”
郭凡禮指出，目前我國旅遊地產的發展模式還不成熟，仍需以地產為核心，開發商應該對地產和旅遊進行合理配置，隻有二者平衡發展才能獲得最終成功。
9月11日入夜，京唐港主幹道兩側燈火通明，住宅集中區則一片漆黑，整個小城隨處可見倒閉的飯店、賓館，破敗之象顯而易見。一位當地開商店的人士告訴記者，項目紅火的時候，當地極為繁華，每條道路兩邊幾乎擠滿了飯店和賓館，“那個時候稍微好點的賓館住一晚得300元以上，現在連100元的房間也大多都空著，我們這個商店現在每月的收入還不夠付房租呢。”
