隨著2013年年底各個城市土地出讓榜單的出爐，人們不禁感覺到，土地市場著實又火了一把。根據中國指數研究院發布的數據，2013年1月至11月份，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，同比增長62.2%，大幅超過2012年全年2.1萬億元水平。其中，住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%。
房企的融資環境相對寬鬆，銷售業績亦大幅提升。現金充裕也導致一二線城市高總價地塊頻出，總價“地王”紀錄不斷被刷新。2013年，全國重點城市土地成交總價最高的地塊即上海市徐家匯(002561,股吧)中心項目成交金額高達217.7億元，重點城市經營性土地成交總價前幾名門檻也全麵提高，達到近5年來的最高峰。盡管2013年9月底國土部要求地方禁止再出“地王”，但在巨大的剛需壓力和地方政府對土地財政的依賴之下，各地仍然不斷有高總價地塊成交。
2013年初，國務院正式下發《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，這項被稱為“國五條”的政策從地方問責、限購加強、二套房貸收緊、存量房交易個稅按差額20%征收等層麵進行了調控。臨近2013年底的時候，全國又有16個城市相繼出台了收緊調控政策，調控手段主要集中在提高限購條件、提高二套房首付比例、加緊保障房建設、加強監管等方麵。
不可否認的是，中央的調控政策對房地產還是起到了一定積極作用，尤其在各類型城市的不同表現上比較明顯。由於二三線城市供需矛盾相對比較緩和，行政幹預對於之前投資熱有著很強的抑製作用，2013年前11個月，不少城市出現房價停滯狀態，常州、中山等城市房價漲幅不到5%，蕪湖為零，貴陽甚至出現負增長。相比而言，即使擠壓掉一部分投資泡沫，剛性需求帶動的北上廣深四個一線城市房價漲幅依舊較大。
一線城市更是出現成交量大幅度增長的現象。據上海易居房地產研究院對2013年中國房地產市場的一份分析報告顯示，由於房企普遍調整了投資策略，加大對一線城市的投入力度，促使一線城市成交量出現83%的增長幅度。
也有分析認為，2013年土地大量成交且“地王”頻出，將對今明年的土地出讓和地價漲幅形成透支。土地市場與樓市是一對孿生兄弟，這種“透支效應”在樓市也很可能出現。因為每當剛需集中釋放時，必然是購買力較強的首先入市，隨後出手的才是那些收入固定的工薪階層。尤其是在一線城市，許多富裕家庭已經有了多套住房，今年樓市剩餘的剛性需求能否支撐成交的繼續火熱還不得而知，樓市的變化也必將對土地市場形成聯動影響。
從政策層麵看，新一屆政府提出將構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體係。業界人士分析認為，這體現出調控將由行政主導向市場化手段轉變的新思路。不過，市場力量發揮的前提是要有必要的製度設計，讓市場手段走出行政框架的“籠子”。
因為房價過高隻是樓市矛盾的表象，住房資源分配的不均才是矛盾的本質，這種不均並非由行政幹預造成，反倒是因為在以往缺乏投資約束製度的環境下，由於市場過度炒作而成。因此，調控要對症下藥，標本兼治，靠行政手段的頻繁約束，雖然短期見效，卻非“特效藥”、“長效藥”。
而且矛盾並不在於增量房市場，而在於存量房市場，並形成一種整體的結構性失衡，造成了住房資源使用效率的低下。在過去幾年的調控中，某些地方政府又受到土地財政以及地方債務的掣肘，在執行力度上打了折扣，甚至暗地裏與中央政策博弈。所以，由市場機製失靈造成的問題最終要靠市場手段解決，而行政之手的作用在於搭建起必要的製度框架，是對房地產運行的製度性修複，是一種市場自我調節機製的重構。
因此，多層次住房供應體係不僅包含商品房市場和保障房，調節存量房市場的二手房市場也應當是關鍵一環。而存量住房資源的優化配置將是運用市場化手段調控的根本體現，房產稅等市場化手段應主要作用在存量房市場。
長遠來看，我國將縮小征地範圍，建立城鄉統一的建設用地市場，賦予農民更多財產權利，作為地方財政收入的土地出讓金會出現下降的趨勢。十八屆三中全會在部署深化財稅體製改革時指出，建立事權和支出責任相適應的製度，進一步理順中央和地方收入劃分，這將為擺脫對土地財政的依賴和推進房地產調控提供空間。同時，也需要打破既得利益集團的阻擾，才能重構樓市的資源和利益分配格局。
